徹底して立地を絞る。「東京・横浜・川崎」を優先

賃貸需要の高い「東京・横浜・川崎」に絞った物件選び

現在の日本は少子高齢化の流れがありますが、東京一極化の流れは続くと考えられています。ゆえに、当社は賃貸需要が圧倒的に大きい東京周辺に絞って物件を仕入れています。
マンション投資は「貸家業」です。借りてくれる「人」が減少しているエリアと増加しているエリアであれば、どちらが貸家業にとって有利なのかは明確です。日本という「国」単位では人口は減少していますが、「東京」という地域に絞ると年間約5万人~8万人という人口の増加となっています。

東京・横浜・川崎の転入超過率(総務省国勢調査データ)

東京ではワンルームマンションが増えにくい

東京都は騒音やゴミ出し問題、税収が見込めないなどの理由で単身世帯の増加を望んでいません。よって、単身世帯が利用するワンルームマンションの新規建築に規制をかけています。賃貸需要は増えているのにワンルームマンションの供給が少ない。このバランスが投資エリアを東京に限定する「意味」であり「魅力」であります。

平成26年3月現在

「東京ではワンルームマンションが増えにくい」の詳細
エリア 規制内容 規制法令
千代田区 ■専有面積25m²以上
■総戸数20戸以上の場合、住戸(40m²以上)の専有面積の合計が全住居の専有面積の合計の1/3以上
指導要綱
港区 ■総戸数7戸以上 ■専有面積20m²以上(商業地域)、25m²以上(商業)
■総戸数30戸以上の場合は、用途地域区分に応じた家族向け住戸併設
条例
新宿区 ■3階建以上 ■総戸数10戸以上 ■専有面積25m²未満 ■専有面積25m²以上
■住戸数地域外30戸以上の場合は、40m²以上の住戸を併設
条例
文京区 ■総戸数10戸以上 ■専有面積25m²以上
■総戸数が15戸を超える場合は、総戸数から15を減じた数の1/2以上を40m²以上の住戸を併設
※平成25年4月1日改正に伴い、対象基準であった、3階以上が廃止
条例
世田谷区 ■3階建以上 ■総戸数12戸以上(住宅系地域)、総戸数15戸以上(商業系地域) ■専有面積25m²以上
■総戸数が30戸を超え、且つ延べ床面積1,500m²以上の場合、一定の住戸については住戸専用面積を40m²とし、且つ住戸専用面積の合計を当該住戸の数で除して得た面積が50m²以上
条例
渋谷区 ■総戸数15戸以上 ■33m²未満 ■専有面積28m²以上
■50㎡以上の住戸を併設 商業地域:(総戸数-15)×1/3以上、商業地域以外(総戸数-15)×1/2以上
条例
中野区 ■3階建以上 ■総戸数12戸以上 ■専有面積25m²以上
■一定数のファミリー住戸を併設:(総戸数-11)×1/2を、40m²以上で複数の居室を持つ住戸とする
指導要綱
豊島区 ■3階建 ■総戸数15戸以上 ■専有面積20m²以上
■30m²未満住戸には1戸当たり約50万円税金を建築主の課税
条例
横浜市 ■2階建以上 ■総戸数10戸以上 ■専用面積18m²以上 指導基準
川崎市 ■総戸数10戸以上(第1種、第2種低層住居地域)、総戸数15戸以上(その他の用途地域)
■専有面積18m²以上
指導要項
「東京・横浜・川崎」にスポットをあてるメリット
  • メリット1:今後も「東京・横浜・川崎」の人口増加が見込める。
  • メリット2:単身者が東京・横浜・川崎に集中しワンルームマンションの賃貸需要が増加する。
  • メリット3:景気に左右されることなく東京には多くの人が集まる。
  • メリット4:ワンルームマンションの増加は見込めない。
  • メリット5:ウイークリーやマンスリーマンション事業者にも借りてもらえる。