代表著書の紹介

いきなりプラス収支の中古マンション投資術

【著書】株式会社ギブコム 代表取締役 窪島 健悟

私は、都内の賃貸仲介専門の営業職として不動産業界のキャリアをスタートしました。その後、不動産デベロッパー(分譲会社)の賃貸管理部長を経て、役員としてリノベーション事業やファンド事業にも携わりました。
しかし、デベロッパーでの経営幹部としての経験から、事業者のみが利益を追求するビジネスモデルに疑問を感じ始め、「オーナーにとってメリットの大きい不動産投資とは何か」をずっと考え続けてきました。
そして、2006年7月にデベロッパーの子会社として株式会社ギブコムを設立しました。設立当初は、地方都市のアパートやワンルームマンションを中心としたいわゆる「高利回り物件」を中心に仲介事業をしていました。当時は、北海道や関西地方のアパートでも金融機関の評価がとても高く、なかにはフルローンをだしている金融機関もありました。ワンルームマンションの融資に関しても外資系金融機関が物件の本来の価値や、融資を受ける人の返済能力を甘く見て貸出しをしていました。会社設立から1年半は、我々も地方物件を中心に扱い数百件を取引しました。
2007年のサブプライムローン問題、そして2008年のリーマンショック。これ以降、金融機関は急激に融資を厳しくしたのです。外資系金融機関はワンルーム市場から撤退し、フルローンをだしていた金融機関も同じような融資をすることはなくなりました。
同じ頃、我々が取引をした地方物件の入居者退去が目立つようになりました。空室になったことで売却を希望するオーナー様も増え始めました。賃貸の募集と同時に物件を売りにだす。このような相談が日々増えました。しかし、賃貸の募集をしても入居者が決まらない。売却を希望しても購入希望者がいない。賃貸募集や売却の依頼だけがどんどん増えていきました。
「高利回り」ということを一番に意識していたため、人口の増減や賃貸需要のマーケティングが疎かになっていたのです。結果として、当時のオーナー様には、家賃を大幅に下げていただいたり、売却価格を下げていただくこととなってしまいました。
このとき、私の考え方が間違っていたことに気づき、今でも深く反省しています。
不動産投資は目先の利回りを追求するのではなく、「いかに家賃収入を継続して受取ることができるのか」を追求しなければならないと気づいたのです。不動産投資では賃貸需要が最も重要であり、この需要は「東京」が圧倒的に大きいことを再認識しました。
取扱うエリアを東京に限定し、賃貸需要が大きい「単身世帯」の ためのワンルームマンションに限定する。そして、投資効率を考え「中古」に特化することを決めました。
マンション投資は一攫千金を狙うのではなく、長く安定して利益を上げ続けるための手段なのです。「ほっておいても不動産の価値は勝手に上がる」、「土地は必ず値上がりする」などのいわゆる「土地神話」なんてものがありました。しかしバブルの崩壊と共にそれはもろくもくずれました。
私が提案するマンション投資は、インカムゲイン(家賃収入)を裏付けに長期保有を前提とした投資方法です。長期的にマンション投資を行い、最終的には不労収入で生活をしようという方法です。
この本では、初心者の方でも簡単に投資のノウハウをわかりやすく学び・始めることができる内容となっていますので、是非ご一読くださいませ。